Lorsqu’on analyse un immeuble, plusieurs valeurs peuvent être utilisées : la valeur marchande, la valeur bancaire, la valeur municipale, la valeur assurable ou encore la valeur d’investissement.
La valeur immobilière ne correspond pas à un seul chiffre. Selon le contexte, un même immeuble peut posséder une valeur marchande, bancaire, municipale, assurable ou d’investissement différente.
Ces valeurs sont parfois très différentes les unes des autres. Pourtant, elles peuvent toutes être justes.
La raison est simple : un immeuble ne possède pas une seule valeur universelle. Sa valeur dépend du contexte, de l’objectif de l’analyse et surtout de la partie prenante qui l’évalue.
Un investisseur, un prêteur hypothécaire, un évaluateur agréé et une municipalité n’examineront pas nécessairement le même immeuble de la même façon. Ils peuvent utiliser des données similaires, mais leur perception du risque et des possibilités de rendement sera différente.
Pourquoi existe-t-il plusieurs valeurs immobilières?
Chaque valeur immobilière répond à une question précise.
Par exemple :
À quel prix l’immeuble pourrait-il être vendu dans des conditions normales?
Quel montant une institution financière accepterait-elle de financer?
Combien cet immeuble vaut-il pour un investisseur en fonction de sa stratégie?
Quel serait son coût de reconstruction après un sinistre?
À quel prix pourrait-il être vendu rapidement dans une situation de liquidation?
La valeur obtenue dépend donc du point de vue adopté.
Un immeuble vacant peut représenter un risque important pour une banque. Pour un investisseur expérimenté, cette même vacance peut représenter une occasion de rénover les logements, de repositionner l’actif et d’augmenter les revenus.
L’immeuble n’a pas changé. C’est la perception du risque et de l’opportunité qui change.
Les principales valeurs immobilières à connaître
La valeur marchande
La valeur marchande représente généralement le prix le plus probable auquel un immeuble pourrait être vendu sur un marché libre, dans des conditions normales.
Elle repose notamment sur :
les revenus actuels et potentiels de l’immeuble;
les dépenses d’exploitation;
l’état physique de la propriété;
son emplacement;
les transactions comparables;
les conditions du marché;
les taux de capitalisation observés;
l’offre et la demande pour ce type d’actif.
Cette valeur permet notamment à l’investisseur d’estimer la valeur de son portefeuille et l’équité détenue dans ses immeubles.
La valeur marchande n’est toutefois pas nécessairement égale au prix demandé par le vendeur ni au prix qu’un acheteur particulier serait prêt à payer.
La valeur bancaire
La valeur bancaire correspond à la valeur retenue par le prêteur dans le cadre de son analyse de financement.
La banque cherche principalement à répondre à deux questions :
Les revenus de l’immeuble permettent-ils de payer adéquatement la dette?
Si elle devait reprendre l’actif, pourrait-elle le revendre suffisamment rapidement pour récupérer le solde de son prêt?
Le prêteur analysera donc la valeur marchande de l’immeuble, mais également sa capacité à générer des flux de trésorerie prévisibles.
Deux ratios sont particulièrement importants :
le ratio prêt-valeur;
le ratio de couverture de la dette.
Le ratio prêt-valeur limite le montant du financement en fonction de la valeur reconnue de l’immeuble. Le ratio de couverture de la dette permet plutôt de vérifier si le revenu net d’exploitation est suffisant pour couvrir les paiements hypothécaires.
C’est notamment pour se protéger contre une baisse de valeur ou une revente rapide que les prêteurs n’accordent généralement pas un financement équivalant à 100 % de la valeur marchande.
La valeur d’investissement
La valeur d’investissement représente ce que l’immeuble vaut pour un investisseur précis, selon ses objectifs, sa stratégie et ses critères de rendement.
L’investisseur cherchera notamment à déterminer :
le rendement généré par l’immeuble;
la mise de fonds nécessaire;
le potentiel d’augmentation des revenus;
les travaux à réaliser;
la possibilité de refinancer l’actif;
le délai nécessaire pour récupérer le capital investi;
le potentiel de création de valeur;
la stratégie de sortie.
Cette valeur est donc plus personnelle et stratégique que la valeur marchande.
Deux investisseurs peuvent attribuer des valeurs différentes au même immeuble. L’un peut posséder l’expertise, l’équipe et le capital nécessaires pour réaliser un repositionnement majeur. L’autre peut rechercher un actif stable qui demande très peu de gestion.
Pour le premier, un immeuble sous-optimisé peut représenter une excellente occasion. Pour le second, il peut s’agir d’un risque trop important.
La valeur municipale
La valeur municipale est utilisée principalement pour établir les taxes foncières.
Elle ne doit pas être confondue avec la valeur marchande actuelle de l’immeuble. L’évaluation municipale est produite selon un processus collectif, à une date de référence déterminée et pour l’ensemble des propriétés d’un territoire.
Le marché peut évoluer après cette date. Des rénovations, une augmentation des revenus ou une modification des conditions économiques peuvent également faire en sorte que la valeur marchande soit supérieure ou inférieure à la valeur inscrite au rôle d’évaluation.
L’évaluation municipale constitue donc une information utile, mais elle ne devrait pas être utilisée seule pour déterminer le prix d’achat ou de vente d’un immeuble.
La valeur assurable
La valeur assurable repose principalement sur le coût nécessaire pour reconstruire l’immeuble à la suite d’un sinistre.
Elle peut notamment tenir compte :
des matériaux;
de la main-d’œuvre;
des frais professionnels;
des normes de construction actuelles;
des coûts de démolition et de déblaiement;
des caractéristiques particulières du bâtiment.
La valeur assurable peut être très différente de la valeur marchande puisqu’elle ne représente pas nécessairement la valeur du terrain ni le prix auquel la propriété pourrait être vendue.
La valeur de liquidation
La valeur de liquidation correspond au montant qu’il serait possible d’obtenir lorsqu’un immeuble doit être vendu rapidement.
Si un propriétaire doit vendre son portefeuille en quelques semaines, il ne dispose pas nécessairement du temps requis pour rejoindre tous les acheteurs potentiels, négocier les meilleures conditions ou attendre l’offre la plus avantageuse.
Une vente précipitée entraîne donc souvent un escompte par rapport à la valeur marchande.
Un même immeuble, plusieurs perceptions du risque
Même si les parties prenantes peuvent utiliser un pro forma et des indicateurs similaires, elles n’interprètent pas toujours les résultats de la même façon.
Un taux de vacance élevé, par exemple, sera généralement perçu comme un risque par le prêteur. Il réduit la prévisibilité des revenus et augmente la possibilité que l’immeuble ne soit pas en mesure de respecter ses obligations financières.
L’investisseur peut cependant y voir une possibilité de repositionnement. Il pourrait acheter l’actif à un prix inférieur, rénover les espaces vacants et les relouer selon les conditions actuelles du marché.
Le même principe s’applique à plusieurs variables :
la durée des baux;
la qualité des locataires;
les clauses contractuelles;
l’état physique de l’immeuble;
la difficulté de gestion;
la stabilité des flux de trésorerie;
la conjoncture économique;
l’offre et la demande;
la liquidité du marché;
la quantité de capital disponible.
Ce que l’un considère comme un risque peut donc devenir une source de rendement pour l’autre.
Les trois caractéristiques fondamentales du revenu immobilier
Pour comprendre la valeur d’un immeuble à revenus, il faut analyser trois caractéristiques : la qualité, la durabilité et la quantité des revenus.
1. La qualité des revenus
La qualité représente la probabilité que les revenus prévus soient réellement encaissés.
Dans un immeuble commercial, la qualité peut dépendre de la solidité financière du locataire, de son historique, de son secteur d’activité et de sa capacité à respecter ses obligations.
Un bail signé avec un organisme gouvernemental ou une entreprise financièrement solide offre généralement une meilleure prévisibilité qu’un bail conclu avec une entreprise récente ou fragile.
En immobilier résidentiel, la qualité des revenus dépend notamment des procédures de location et de gestion :
enquête de crédit;
vérification des antécédents locatifs;
validation des revenus;
sélection rigoureuse des locataires;
suivi des comptes à recevoir;
processus de recouvrement.
Un loyer élevé n’a que peu de valeur s’il n’est pas réellement perçu.
2. La durabilité des revenus
La durabilité désigne la période pendant laquelle les revenus peuvent raisonnablement être maintenus.
Dans le secteur commercial, un bail à long terme conclu avec un locataire solide réduit l’incertitude. À l’inverse, une série de baux qui arrivent prochainement à échéance augmente le risque de vacance et de renouvellement.
Les revenus provenant de la location à court terme peuvent également être perçus comme moins durables puisqu’ils dépendent davantage de la demande touristique, de la saisonnalité et du cadre réglementaire.
La durabilité ne dépend donc pas uniquement de la durée inscrite au bail. Elle repose aussi sur la capacité réelle du locataire à poursuivre ses activités et sur la stabilité du modèle d’exploitation.
3. La quantité de revenus
La quantité correspond au niveau de revenus généré par l’immeuble.
Un produit haut de gamme, par exemple, peut permettre d’obtenir des loyers supérieurs. Toutefois, cette augmentation de revenus doit être analysée avec les deux autres caractéristiques.
Des revenus élevés ne suffisent pas s’ils sont instables ou difficiles à percevoir.
La véritable solidité d’un immeuble repose donc sur la combinaison des trois éléments :
Des revenus suffisamment élevés, provenant de locataires fiables et pouvant être maintenus dans le temps.
Le type d’actif influence directement l’analyse
Chaque catégorie d’actifs possède sa propre réalité.
Un immeuble résidentiel, un centre commercial, un bâtiment industriel, un espace de bureaux et une résidence pour aînés ne présentent pas les mêmes risques.
L’évaluation doit notamment tenir compte :
du profil des locataires;
de la durée habituelle des baux;
du niveau de services offert;
des coûts d’exploitation;
de la complexité de gestion;
de la réglementation applicable;
de la profondeur du marché;
de la facilité avec laquelle l’actif pourrait être revendu.
Comprendre la nature des activités de l’immeuble constitue donc la base de toute analyse sérieuse.
La liquidité du marché peut aussi influencer la valeur
Un marché est considéré comme liquide lorsqu’il compte suffisamment d’acheteurs, de vendeurs et de capitaux pour permettre des transactions relativement rapides.
Dans un marché très liquide, un propriétaire a généralement plus de facilité à revendre son actif. Cette liquidité réduit le risque associé à la stratégie de sortie.
Elle peut aussi permettre à un investisseur de matérialiser plus rapidement la valeur créée par des rénovations, une augmentation des revenus ou un repositionnement.
À l’inverse, un immeuble très spécialisé situé dans un petit marché pourrait prendre beaucoup plus de temps à vendre. Cette difficulté de revente sera généralement prise en considération par les investisseurs, les évaluateurs et les prêteurs.
Quelle valeur utiliser pour analyser une acquisition?
Il ne faut pas choisir une seule valeur et ignorer les autres.
Une analyse complète devrait répondre à trois questions distinctes :
Valeur marchande : à combien le marché évalue-t-il actuellement cet immeuble?
Valeur bancaire : quel financement l’immeuble peut-il supporter et quel montant le prêteur acceptera-t-il d’accorder?
Valeur d’investissement : quel rendement et quelle création de valeur cet actif peut-il générer selon ma stratégie?
Un projet peut être rentable sur papier, mais difficile à financer. À l’inverse, un immeuble peut facilement obtenir du financement sans nécessairement offrir le rendement recherché par l’investisseur.
La meilleure décision repose donc sur l’équilibre entre le prix payé, la valeur marchande, la capacité de financement et le potentiel d’optimisation.
Conclusion
La valeur d’un immeuble n’est jamais qu’un simple chiffre.
Elle représente une lecture de ses revenus, de ses risques, de son potentiel et des conditions du marché. Cette lecture varie selon que l’on soit investisseur, prêteur, évaluateur, assureur ou municipalité.
Pour bien analyser un immeuble, il faut donc comprendre :
la valeur que l’on cherche à mesurer;
la perspective de la partie prenante;
la qualité, la durabilité et la quantité des revenus;
les risques propres à la catégorie d’actifs;
la liquidité et les conditions du marché.
L’investisseur averti ne cherche pas seulement à connaître la valeur actuelle d’un immeuble. Il cherche surtout à comprendre pourquoi il possède cette valeur aujourd’hui et comment cette valeur pourrait évoluer dans le temps.